Explications sur quelques textes de loi

LOI PINEL

Pinel Neuf

 Le contribuable doit acquérir un logement neuf

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit acquérir un logement neuf.

Est considéré comme neuf, le logement qui n’a jamais été utilisé ou habité à quelque titre que ce soit.

Le contribuable doit acquérir un logement répondant à la réglementation thermique 2012 

Pour être éligible à la réduction d’impôt, le logement doit justifier d’un niveau de performance a moins égal à celui prévu par la réglementation thermique 2012 : Le décret n°2012-1532 du 29 Décembre 2012

Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location

Le propriétaire du logement doit s’engager à le louer nu à usage de résidence principale à un locataire personne physique et qui n’est pas membre de son foyer fiscal.

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’acquisition du logement neuf.

La location doit être consentie sur option du propriétaire pour au moins six ans ou neuf ans.

À l’issue de la période de location de six ans ou neuf ans, le propriétaire peut décider de proroger son engagement de location.

  • Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une période de trois ans, renouvelable une fois.
  • Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une nouvelle période de trois ans, non renouvelable.

Le logement doit être situé sur le territoire d’une commune éligible à la réduction 

Ne sont éligibles à la réduction d’impôt « PINEL » que les logements qui sont situés sur le territoire de certaines communes :

  • Les communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
  • Les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ou l’a été dans un délai de huit ans précédant l’investissement.

Sont concernées les communes classées en zone A, A bis et B1 :

Sont concernées les communes visées par l’arrêté du 1er Septembre 2009, relatif à la délimitation des zones de restructuration de la défense.

Le logement doit être loué à des prix de loyers inférieurs à des plafonds déterminés par décret 

Le propriétaire devra louer le logement à des prix de loyer n’excédant pas des plafonds déterminés par décret.

Ces plafonds sont fixés par m² de surface habitable :

  • La superficie prise en compte, correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8m².
  • Ces plafonds varient selon la commune sur laquelle est situé le logement.
  • Les plafonds de loyers sont modulés en fonction de la superficie du logement.
  • Dans certaines communes, le préfet de région peut prendre un arrêté afin de réduire le plafond applicable.

Plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2021  

Plafonds de loyers 2021 pour les logements situés en métropole :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

  • Zone A bis : 17,55 €
  • Zone A : 13.04 €
  • Zone B1 : 10,51 €
  • Zone B2 et C : 9,13 €

Plafonds de loyers pour les logements situés outre-mer :

  • Départements d’outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,55 €
  • Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna : 12,83 €

Modulation des plafonds de loyers en fonction de la superficie du logement 

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante : 0,7 + 19 / la surface pondérée du logement.

Le plafond de loyer applicable selon la zone A, A bis, B1, est multiplié par le coefficient.

 Plafonds de ressources des locataires :

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une ou plusieurs personnes physiques dont les revenus n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

Les revenus pris en considération sont ceux du foyer fiscal.

Ces plafonds de revenus varient en fonction de la localisation du logement.

Plafonds de ressources des locataires 2021 pour les logements situés en métropole :

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne 
seule
38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge  120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième  13 390 € 12 258 € 8 969 € 8 070 €

Plafonds de ressources des locataires pour les logements situés en outre-mer :

Départements d’Outremer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon  Polynésie Française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna 
Personne seule 28 606 € 31 099 €
Couple 38 202 € 41 528 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45 941 € 49 941 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 55 461 € 60 290 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 65 241 € 70 923 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 527 € 79 928 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 206 € 8 920 €


La réduction d’impôt 

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement.

  • Le prix de revient du logement est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable pondérée et dans la limite de deux logements au maximum par an.

Au titre d’une même acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros pour deux logements au plus par an.

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans
  • 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

Taux de la réduction d’impôt lorsque le propriétaire décide proroger son engagement de location :

Lorsque le propriétaire décide de proroger son engagement de location, le taux de la réduction est de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans

La réduction d’impôt s’impute pour la première fois sur l’impôt sur le revenu du contribuable au titre de l’année d’acquisition du logement et des années suivantes, en fonction de la durée de son engagement de location.

Lorsque la durée de l’engagement de location est de :

  • six ans : la réduction d’impôt est répartie à raison d’un sixième par an pendant six ans sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur.
  • neuf ans : la réduction d’impôt est répartie à raison d’un neuvième par an pendant neuf ans sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur.

Lorsque l’engagement de location est prorogé, la réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur à raison d’un tiers par an pour chaque période triennale.

 

Pinel Outremer

 Le contribuable doit acquérir un logement situé en outre-mer : 

Le logement doit être situé dans l’une des collectivités territoriales suivantes : 

  • en Guadeloupe
  • en Guyane
  • en Martinique
  • à La Réunion
  • à Mayotte
  • à Saint-Barthélemy
  • à Saint-Martin
  • à Saint-Pierre-et-Miquelon
  • en Nouvelle-Calédonie
  • en Polynésie française
  • dans les îles Wallis et Futuna

 Le logement doit être acquis neuf :

Le contribuable doit acquérir un logement neuf.

  • Les logements neufs sont ceux dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ou utilisés. 

Engagement de location du propriétaire du logement :

  • Le propriétaire du logement doit s’engager à le loue nu à usage de résidence principale à une ou plusieurs personnes physiques qui n’est pas membre de son foyer fiscal.
  • Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent son acquisition (date de signature de l’acte notarié).
  • Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location de six ans ou neuf ans au choix.
  • Pour bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire, le propriétaire du logement pourra proroger son engagement de location :
    – Pour une période trois ans, renouvelable une fois, lorsque l’engagement initial de location était de ans.
    – Pour une période de trois ans, non renouvelable, lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans. 

 Les loyers de la location ne doivent pas excéder certains plafonds :

Le propriétaire du logement doit s’engager à le louer à des prix de loyers n’excédant pas certains plafonds par m² de surface habitable et déterminés par décret. 

Plafonds de loyers 2021 pour les logements situés outre-mer :

  • Départements d’outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,55 €
  • Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna : 12,83 €

 Plafonds de ressource des locataires :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire du logement devra le louer à des locataires personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

Plafonds de ressources des locataires pour les logements situés en outre-mer :

 

Départements d’Outremer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon 

Polynésie Française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna 

Personne seule

28 606 €

31 099 €

Couple

38 202 €

41 528 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

45 941 €

49 941 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

55 461 €

60 290 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

65 241 €

70 923 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

73 527 €

79 928 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

8 206 €

8 920 €

 La réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. 

Le prix de revient du logement correspond au prix d’acquisition majoré des frais d’actes, des commissions des intermédiaires et des taxes. 

  • Le prix de revient du logement est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et dans la limite de deux logements au maximum par an. 

Au titre d’une même d’acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros pour deux logements au plus par an.

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 23% quand l’engagement de location est pris pour six ans.
  • 29% quand l’engagement de location est pris pour neuf ans.

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans.
  • 3 % pour la seconde période de trois ans. 

Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de prolonger l’engagement de location pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans. 

Engagement initial de location de neuf ans :

  • Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra prolonger l’engagement initial de location pour une seule période de trois ans. Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale. 

 Imputation de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt s’impute pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année d’acquisition du logement.

 

Pinel Réhabilitation

 Le contribuable doit acquérir un logement ancien :

  • Le contribuable doit acquérir un logement ancien.
  • Ce logement ne doit pas répondre aux normes de décence.

 Le contribuable doit réaliser ou faire réaliser des travaux de remise aux normes de décence – Des travaux de réhabilitation :

  • Après l’acquisition l’acquéreur doit faire réaliser des travaux de réhabilitation permettant au logement de répondre aux normes de décence.
  • Les travaux de réhabilitation doivent être achevés dans les deux ans qui suivent l’acquisition : au plus tard au 31 Décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement.

 Niveau de performance énergétique du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’acquéreur du logement devra justifier qu’après les travaux de réhabilitation, le logement justifie de l’un des deux labels suivants :

  • Label haute performance énergétique rénovation, HPE 2009
    ou
  • Le label bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009

 Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location :

  • Le propriétaire du logement doit s’engager à le louer nu à usage de résidence principale à un locataire personne physique et qui n’est pas membre de son foyer fiscal.
  • La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux de réhabilitation.
  • La location doit être consentie sur option du propriétaire pour au moins six ans ou neuf ans.
  • A l’issue de la période de location de six ans ou neuf ans, le propriétaire peut décider de proroger son engagement de location.
  • Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une période de trois ans, renouvelable une fois.
  • Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une nouvelle période de trois ans, non renouvelable.

 Le logement doit être situé sur le territoire d’une commune éligible à la réduction :

Ne sont éligibles à la réduction d’impôt « PINEL » que les logements qui sont situés sur le territoire de certaines communes :

  • les communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
  • les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ou l’a été dans un délai de huit ans précédant l’investissement.

Sont concernées les communes classées en zone A, A bis et B1 :

Sont concernées les communes visées par l’arrêté du 1er Septembre 2009, relatif à la délimitation des zones de restructuration de la défense.

 Le logement doit être loué à des prix de loyers inférieurs à des plafonds déterminés par décret :

Le propriétaire devra louer le logement à des prix de loyer n’excédant pas des plafonds déterminés par décret.

Ces plafonds sont fixés par m² de surface habitable :

  • La superficie prise en compte, correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8m².
  • Ces plafonds varient selon la commune sur laquelle est situé le logement.
  • Les plafonds de loyers sont modulés en fonction de la superficie du logement.
  • Dans certaines communes, le préfet de région peut prendre un arrêté afin de réduire le plafond applicable.

 Plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 :

Plafonds de loyers 2021 pour les logements situés en métropole :

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

  • Zone A bis : 17,55 €
  • Zone A : 13.04 €
  • Zone B1 : 10,51 €
  • Zone B2 et C : 9,13 €

Plafonds de loyers pour les logements situés outre-mer :

  • Départements d’outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,55 €
  • Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna : 12,83 €

 Modulation des plafonds de loyers en fonction de la superficie du logement :

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante : 0,7 + 19 / la surface pondérée du logement.

Le plafond de loyer applicable selon la zone A, A bis, B1, est multiplié par le coefficient.

 Plafonds de ressources des locataires :

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une ou plusieurs personnes physiques dont les revenus n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

Les revenus pris en considération sont ceux du foyer fiscal.

Ces plafonds de revenus varient en fonction de la localisation du logement.

Plafonds de ressources des locataires 2021 pour les logements situés en métropole :

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne 
seule
38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge  120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième  13 390 € 12 258 € 8 969 € 8 070 €

Plafonds de ressources des locataires pour les logements situés en outre-mer :

Départements d’Outremer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon  Polynésie Française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna 
Personne seule 28 606 € 31 099 €
Couple 38 202 € 41 528 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 45 941 € 49 941 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 55 461 € 60 290 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 65 241 € 70 923 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 73 527 € 79 928 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 206 € 8 920 €


 La réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement.

  • Le prix de revient du logement est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable pondérée et dans la limite de deux logements au maximum par an.

Au titre d’une même d’acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros pour deux logements au plus par an.

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans
  • 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans

Taux de la réduction d’impôt lorsque le propriétaire décide proroger son engagement de location :

Lorsque le propriétaire décide de proroger son engagement de location, le taux de la réduction est de :

  • 6 % pour la première période de trois ans
  • 3 % pour la seconde période de trois ans.

La réduction d’impôt s’impute pour la première fois sur l’impôt sur le revenu du contribuable au titre de l’année d’acquisition du logement et des années suivantes, en fonction de la durée de son engagement de location.

Lorsque la durée de l’engagement de location est de :

  • six ans : la réduction d’impôt est répartie à raison d’un sixième par an pendant six ans sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur.
  • neuf ans : la réduction d’impôt est répartie à raison d’un neuvième par an pendant neuf ans sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur.

Lorsque l’engagement de location est prorogé, la réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur à raison d’un tiers par an pour chaque période triennale.

LMNP ► Location Meublée Non Professionnelle

LMNP ► Location Meublée Non Professionnelle

La location meublée non professionnelle permet au contribuable qui loue un logement en meublé, de bénéficier de loyer en franchise d’impôt sur 20 à 30 ans.

 La location doit porter sur un logement meublé :

Le logement doit être loué meublé par le contribuable.

Le logement doit être équipé d’un minimum de meubles :

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement des meubles devant équiper un logement loué en meublé

 Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :

Les loyers facturés par le propriétaire doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

 Les charges déductibles des loyers :

Des loyers facturés au preneur, le propriétaire bailleur pourra déduire les charges suivantes :

  • Les frais généraux
  • Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • Les avances réalisées par le propriétaire bailleur
  • Les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières)
  • Les charges de copropriété
  • Les provisions pour charge de copropriété
  • Les frais de réparation
  • Les frais d’entretien
  • Les frais de gérance
  • Les frais de rémunération des gardes ou concierges
  • Les honoraires versées à des intermédiaires
  • Les commissions.

 Règle d’imputation des charges déductibles et reports des déficits :

Lorsque le propriétaire constate un déficit, celui-ci est reportable et cumulable sur les revenus BIC retirés de la location en meublée, pour une période de 10 ans. 

 Les amortissements :

Chaque année le contribuable devra comptabiliser l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

Durée d’amortissement des meubles :

  • La jurisprudence et l’administration fiscale fixent à titre d’exemple la durée d’amortissement des meubles entre cinq ans et sept ans.

Durée de l’amortissement de l’immobilier :

Obligation de procéder à une ventilation entre le prix du terrain et celui du logement :

Article 38 sexies de l’annexe III du code général des impôts :

  • Le terrain sur lequel est implanté le logement n’est jamais amortissable.
  • Lorsque le propriétaire bailleur procède au calcul du montant de l’amortissement, il devra retrancher du prix de l’immobilier qu’il amortit celui du terrain.
  • Il devra ventiler la valeur de l’immeuble entre ce qui relève de la valeur de la construction et ce qui relève de la valeur du terrain. La ventilation doit être portée dans l’acte notarié d’acquisition.

La durée d’amortissement de la construction est différente selon chaque élément la composant.

 Modalités de déduction des amortissements :

  • Chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • Le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • Le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

Report des amortissements non déduits :

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants), sans limitation de durée.

 La récupération de TVA :

Lorsque la location en meublée est assujettie à TVA, le propriétaire pourra récupérer le montant de la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé le prix d’acquisition. 

 Conditions d’assujettissement des loyers à la TVA :

Pour être assujettie à la TVA les loyers doivent être perçus dans le cadre de l’une des prestations hébergement suivante :

  • Lorsque les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger.
  • Lorsque les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Lorsque les locations de locaux nus, meublés ou garnis sont consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui en plus de l’hébergement fournit au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Lorsque les prestations d’hébergement sont fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant.
Revente LMNP ► Location Meublée Non Professionnelle

Un lot à la revente en statut de Loueur Meublé Non Professionnel comprend :

  1. Un lot d’habitation,
  2. Un bail commercial en cours d’exploitation avec le locataire unique de la résidence, qui est la société d’exploitation,
  3. Un montant de TVA résiduelle qui correspond à la différence du montant de TVA récupérée par le premier acquéreur et le montant de la TVA amortie depuis la première acquisition jusqu’à la revente du lot,
  4. Un règlement de copropriété.

 Le lot d’habitation : 

Le lot d’habitation correspond au plan fourni par le vendeur et ne comporte aucune particularité par rapport à tout autre logement,

 Le bail commercial :

  • Chaque propriétaire de lots, lors de son acquisition a contracté un bail commercial avec une société d’exploitation en para-hôtellerie, qui est le locataire unique de toute la résidence et qui apporte aux résidents les services de para-hôtellerie, permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier de la récupération de la TVA et de la fiscalité en BIC dans le statut de Loueur Meublé Non Professionnel dit LMNP,
  • Le bail commercial est d’une durée de 9 ans. Il peut être décomposé en périodes de 3 ans, d’où l’expression “bail 3 – 6 – 9. Il peut être, selon les résidences et le preneur à bail, qui est l’exploitant de la résidence, de 11 ans jusqu’à 18 ans,
  • Les baux commerciaux sont généralement renouvelés en fin de bail (9 ans pour la majorité). Lors du renouvellement les conditions du bail commercial peuvent être renégociés de la part de l’exploitant, ce qui n’est pas forcément le cas lors de tous les renouvellements,
  • Lors de la revente, il reste toujours un certain nombre d’années de bail à courir et le bail commercial ne repart pas pour 9 ans lors du rachat,
  • Le bail commercial est lié au lot et ne peut être dissocié pour être acheté hors bail commercial pour un usage personnel,
  • La sortie du nouveau propriétaire du bail commercial n’est pas recommandée, il engage le nouveau propriétaire à :
    – payer une indemnisation à la société d’exploitation pour compenser la perte d’exploitation,
    – payer dans le prix d’achat le montant de TVA non amortie que le vendeur est obligé de reverser aux services fiscaux, car il n’y a pas de continuité du bail commercial,
    – prendre en charge les charges de copropriété assumées par l’exploitant de la résidence,

Ce cas peut se présenter principalement dans les résidences tourisme, où certains particuliers veulent en faire leurs résidences secondaires et utiliser leurs acquisitions selon leurs volontés,

  • Les baux commerciaux en résidence tourisme laissent souvent, la possibilité aux propriétaires, d’occuper leurs logements plusieurs semaines par an. De ce fait, il est plus judicieux de négocier une baisse de loyer et un allongement des périodes d’occupation du logement, que demander la résiliation du bail avec ses contraintes,

 La TVA résiduelle :

  • Le premier acquéreur d’un lot dans une résidence gérée récupère la TVA sur son acquisition. Cette TVA correspond aux taux applicables de TVA selon l’époque d’acquisition,
  • La TVA est amortie sur 20 ans,
  • Lors de la revente, le premier acquéreur ne doit pas restituer aux services fiscaux, le montant de TVA non amortie à la date de la vente, à la condition que le bail commercial lié au lot se poursuive avec le nouveau propriétaire du lot,
  • Le nouvel acquéreur est tenu de conserver le bail ainsi que les acquéreurs suivants, jusqu’à ce que le lot ai atteint sa 20éme année depuis la date de DAT Déclaration d’Achévement des Travaux,
  • La date de DAT en général coïncide avec la date de la prise à bail commercial du lot,

 La copropriété :

  • Tous les lots sont dans une copropriété,
  • Les charges de copropriété sont pour leur majorité assumées par la société d’exploitation de la résidence, qui est le preneur à bail commercial,
  • Les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire sont réduites,
  • Lors du renouvellement du bail à 9 ans, des travaux de rafraichissement et d’adaptation aux besoins d’exploitation sont à prévoir. Certains de ces travaux comme les peintures, renouvellement du mobilier, amélioration des salles de bain ou des coins cuisine seront à la charge du propriétaire du lot,
  • Ces charges s’amortiront sur 5 à 7 ans et amplifieront la défiscalisation des revenus locatifs produits,
  • La réalisation des travaux destinés à améliorer l’exploitation ou offrir de nouveaux services aux résidents seront décidés lors des Assemblés Générales annuelles des copropriétaires, qui ont la faculté de les accepter ou les refuser,
  • Les copropriétaires doivent participer aux Assemblées Générales,

 L’assistance fiscale :

  • Cette forme d’investissement très intéressante pour créer des revenus récurrents et un patrimoine immobilier, demande et exige le respect de procédures comptables, fiscales et administratives.
  • Ces procédures ne sont pas complexes, mais demandent un savoir-faire et de l’expérience, afin d’éviter les pièges et les erreurs.
  • Il est impératif que tout acquéreur d’un lot en résidence gérée soit assisté par un cabinet comptable spécialisé dans cette activité en statut LMNP. Loueur Meublé Non Professionnel,
  • Lors de la signature du compromis et des pièces annexes, il est impératif de faire remplir et signer la liasse fiscale du cabinet Contalim. La mission donnée par l’acquéreur au cabinet Contalim vous protégera de toutes erreurs que pourraient commettre vos clients et qui se transformeraient en contentieux avec vous,
  • La première des procédures à respecter pour bénéficier du statut de LMNP est que le nouvel acquéreur, fasse la déclaration de son activité de loueur meublé dans les 15 jours suivant la signature de l’acte, au greffe du Tribunal de Commerce dont relève la résidence où se trouve le bien. 

 La fiscalité :

  • Le lot étant loué meublé, les revenus locatifs produits sont affectés aux revenus en BIC Bénéfice Industriel et Commerciaux,
  • Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est acquis dès que le propriétaire du lot a fait sa déclaration d’activité en tant que loueur meublé au greffe du tribunal de commerce dont relève la résidence où se trouve le bien,
  • La déclaration d’existence comme loueur en meublé doit être faite dans les 15 jours suivant l’acte authentique,
  • Le statut LMNP permet au propriétaire du lot :
    – d’amortir son acquisition sur de nombreuses années, avec deux durées différentes pour les murs et le mobilier.
    – Le mobilier s’amortit sur 5 ans, les murs sur 15 à 20 ans selon le choix du cabinet comptable,
    – 10% à 15% du prix hors mobilier doit être déduit pour connaître le montant à amortir concernant les murs. Les 10% à 15% correspondent à la valeur estimée du foncier qui ne peut pas être amorti. Le choix de 10% à 15% est fait par le cabinet comptable chargé d’assurer l’assistance fiscale,
    – Les amortissements annuels viennent se déduire des revenus locatifs annuels en loueur meublé,
    – de comptabiliser la totalité des charges afférentes au bien : charges de copropriétés, Forfait annuel du cabinet comptable, remboursement du financement, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant,…
    – La totalité des charges seront déduites des revenus locatifs en loueur meublé produits,
    – La déduction des charges afférentes au lot et des amortissements, a pour effet d’effacer les revenus locatifs en loueur meublé pendant de nombreuses années et par conséquence de défiscaliser les revenus locatifs en loueur meublé,
    – Lorsque le total des charges afférentes au lot efface les revenus locatifs en loueur meublé, les amortissements non déduits, sont rapportables autant de temps qu’il le faudra pour pouvoir les utiliser en les déduisant des revenus locatifs produits,

 

Autres réductions d’impôts

Réduction d’impôt Censi Bouvard

 Le contribuable doit acquérir un logement neuf :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « CENSI-BOUVARD » le contribuable doit acquérir un logement neuf. 

Le logement neuf est celui dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité ou utilisé sous quelque forme que ce soit. 

 Le logement doit être situé dans un établissement éligible à la réduction d’impôt :

Le logement devra être situé dans l’un des établissements suivants :

  • établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées
  • établissement social ou médico-social accueillant des personnes handicapées
  • établissement de santé dispensant des soins de longue durée
  • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées et ayant obtenu l’agrément qualité
  • logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-social qui sont affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
  • résidences avec service pour étudiant.

 Le logement doit être acquis par une personne physique :

Le logement doit être acquis par une personne physique. 

L’acquisition par une société n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

 Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location :

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de louer le logement en meublé pour une période de neuf ans. 

Le contrat de bail (contrat de location) doit être conclu avec l’exploitant de l’établissement dans lequel est situé le logement. 

La location doit intervenir dans le mois qui suit l’acquisition du logement. 

 La location doit être consentie en meublé à titre non professionnel :

Le propriétaire du logement devra le louer en meublé à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement.

Les revenus que le propriétaire retirera de la location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire du logement ne pourra intégrer celui-ci dans une activité de loueur meublé professionnel. 

Taux de la réduction d’impôt :

Le taux de la réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient du logement. 

La réduction d’impôt est étalée sur neuf ans.

Le prix de revient du logement correspond à son prix d’acquisition majoré des frais, commissions et taxes payés lors de l’acquisition (Frais de notaire, commissions versées à des intermédiaires, taxes, etc.).

Lorsque l’acquéreur a récupéré la TVA qui a grevé le prix d’acquisition, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement, hors taxe. 

Le prix de revient est plafonné à 300 000 euros par an. Lorsque le prix d’acquisition est supérieur à 300 000 euros, le taux de la réduction d’impôt sera appliqué à 300 000 euros. 

Imputation de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu du propriétaire du logement, de l’année d’’acquisition du logement. 

 Modalités de calcul des loyers à déclarer à l’administration fiscale :

Le propriétaire du logement percevra des loyers. 

Les loyers à déclarer à l’administration fiscale sont les loyers nets. 

Les loyers nets correspondent aux loyers établis après déduction de toutes les charges fiscalement déductibles. 

Les charges déductibles :

  • Les intérêts de l’emprunt qui a servi à financer l’acquisition du bien immobilier (sans limitation de montant ni de durée)
  • Les dépenses d’entretien
  • Les charges de copropriété
  • Les impôts fonciers
  • Les frais comptables et juridiques
  • Les salaires versés et les charges afférentes à ces salaires 

Le contribuable, pendant toute période de réduction d’impôt ne pourra pas déduire des loyers les amortissements des meubles et de l’immeuble. 

Exception : Pour la part du prix d’acquisition qui excède 300 000 euros, le propriétaire pourra déduire du montant des loyers les amortissements de l’immeuble. 

 La récupération de TVA : 

Le propriétaire du logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement pourra récupérer la TVA payée lors de l’acquisition au taux de 20 %.

Conditions : Les loyers perçus par le propriétaire doivent être assujettis à TVA au taux de 10 %. 

Les loyers seront assujettis à TVA si l’exploitant de l’établissement au sein duquel se situe le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, fournit aux occupants du logement, au moins trois des prestations suivantes : 

  • fourniture de petits déjeuners
  • nettoyage régulier des locaux
  • fourniture de linge de maison
  • réception même non personnalisée de la clientèle.
Denormandie ► Travaux d'amélioration 2020

L’acquisition de logements en vue de leur rénovation ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du coût total de l’opération. 

 Les logements éligibles à la réduction d’impôt : 

Est éligible à la réduction d’impôt, l’acquisition de logements qui font ou font l’objet de travaux d’amélioration. 

 Les travaux de rénovation éligibles à la réduction d’impôt : 

Les travaux d’amélioration éligibles à la réduction d’impôt sont ceux qui sont visés par le Décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 

Les travaux d’amélioration éligibles sont ceux qui ont pour objet :

  • la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,

ou

  • l’assainissement,

ou

  • l’aménagement des surfaces habitables,

ou 

  • l’aménagement des surfaces annexes.

Les surfaces annexes éligibles à la réduction d’impôt au titre des travaux d’amélioration sont les suivantes : 

  • Garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
  • Loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles. 

 Les travaux d’amélioration doivent être réalisés par une entreprise : 

Ne sont éligibles à la réduction d’impôt que les travaux qui sont réalisés par une entreprise. 

Les travaux réalisés par le contribuable ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt. 

 Les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’opération : 

Les travaux d’amélioration du logement, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. 

Le coût total de l’opération comprend : 

Le prix d’acquisition du local majoré des frais d’acquisition (frais de notaires, commissions des intermédiaires…) et le coût total des travaux éligibles. 

 Engagement de location du propriétaire : 

Après l’achèvement des travaux le contribuable doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne physique pour une durée de : 

sur option du propriétaire : 

  • six ans 

ou

  • neuf ans 

Le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une durée de : 

  • trois ans renouvelable une fois, lorsque l’engagement de location est de six ans ; 
  • trois ans, non renouvelable, lorsque l’engagement de location est de neuf ans. 

 Communes éligibles : 

Pour être éligible à la réduction d’impôt, le local transformé en logement doit se situer 

  • dans le centre des communes  dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. 

Ou

  • Ou dans le centre des communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue l’article L.302-2 du code de la construction et de l’habitation. 

La liste des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué est fixé par l’arrêté du 26 Mars 2019 (arrêté relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts) 

 Communes qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire :

Au 1er Août 2019, aucune convention d’opération de revitalisation de territoire n’a été conclue. 

 Plafonds de loyers :

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne physique, pour une durée de six ans ou neuf ans, à des loyers qui n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret. 

Les plafonds de loyers sont des plafonds par m² de surface habitable, majorée de la moitié de celle des annexes retenues dans la limite de 8m². 

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

  • Zone A bis : 17,43 €
  • Zone A : 12,95 €
  • Zone B1 : 10,44 €
  • Zone B2 et C : 9,07 €

Plafonds de loyers pour les logements situés outre-mer :

  • Départements d’outre-mer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 €
  • Polynésie française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna : 12,81 €

 Plafonds de ressources des locataires :

Le propriétaire du logement devra le louer à des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret.

Plafonds de ressources des locataires 2020 pour les logements situés en métropole :

 

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 et C

Personne 
seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 681 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

74 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

89 976 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

64 354 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 

120 463 €

110 271 €

80 584 €

72 526 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 

13 421 €

12 286 €

8 990 €

8 089 €


Plafonds de ressources des locataires pour les logements situés en outre-mer :

 

Départements d’Outremer / Saint-Martin / Saint-Pierre-et-Miquelon 

Polynésie Française / Nouvelle-Calédonie / Îles Wallis et Futuna 

Personne seule

28 408 €

31 042 €

Couple

37 938 €

41 452 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

45 623 €

49 850 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

55 077 €

60 180 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

64 790 €

70 794 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

73 018 €

79 783 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

8 149 €

8 903 €

 Calcul de la réduction d’impôt : 

Le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans. La réduction d’impôt est étalée sur six ans.
  • 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans. La réduction d’impôt est étalée sur neuf ans. 

La base de la réduction d’impôt est constituée par le coût total de l’opération :

  • prix d’acquisition du local , majoré des frais d’acquisition (commissions versées à des intermédiaires, frais de notaire.)
  • coût total des travaux éligibles à la réduction d’impôt. 

Prorogation de l’engagement de location et complément de réduction d’impôt :

Le propriétaire pourra proroger son engagement de location et bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt.

 Engagement initial de location de six ans :

Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra décider de le prolonger pour deux périodes de trois ans.

Le montant de la réduction d’impôt sera de :

  • 6 % pour la première période de trois ans.
  • 3 % pour la seconde période de trois ans.

 Engagement initial de location de neuf ans :

  • Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra le prolonger pour une seule période de trois ans. Le montant de la réduction d’impôt sera de 3 % au titre de cette unique période triennale.
Loi Malraux

Les personnes physiques qui réalisent des dépenses de restauration portant sur des immeubles situés dans des zones déterminées peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des dépenses qu’elles ont payées. 

 Les personnes concernées : 

  • Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt les personnes physiques qui sont fiscalement domiciliées en France.
  • Bénéficient également de la réduction d’impôt les associés des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés et qui sont propriétaires de tels immeubles.

 Les immeubles concernés :

Sont éligibles à la réduction d’impôt les immeubles suivants : 

  • des locaux à usage d’habitation.
  • des locaux destinés à l’origine à l’habitation et qui ont été affectés à un autre usage, qui après travaux seront affectés à usage d’habitation.
  • des locaux qui après les travaux deviennent à usage d’habitation.
  • des locaux qui n’étaient pas affectés à usage d’habitation et qui seront affectés à un autre usage après les travaux. 

 Les zones du territoire éligibles à la réduction d’impôt : 

L’immeuble ouvrant droit à la réduction d’impôt doit être situé dans l’une des trois zones suivantes : 

  • L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable. 

Le site doit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. A défaut d’approbation, la restauration doit avoir été déclaré d’utilité publique. 

  • L’immeuble doit être situé dans un quartier ancien dégradé. 

Dans ces quartiers, la restauration doit avoir été déclarée d’intérêt publique 

Ne sont éligibles que les dépenses qui sont payées jusqu’au 31 Décembre 2019. 

  • L’immeuble doit être situé dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé : 

Ces quartiers doivent faire l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine dans le cadre du programme national de renouvellement urbain (NPNRU). 

La restauration doit avoir été déclarée d’intérêt publique 

Les dépenses doivent avoir être payées jusqu’au 31 Décembre 2019. 

 Les dépenses de restauration éligibles à la réduction d’impôt :

Sont éligibles à la réduction d’impôt « MALRAUX » les dépenses suivantes qui doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble : 

  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les primes d’assurance
  • les dépenses d’amélioration ( sauf les frais correspondant à des travaux de construction , de reconstruction ou d’agrandissement)
  • les impositions perçues au profit des collectivités territoriales (taxe foncière , etc.)
  • les frais de gestion
  • Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration
  • les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration sont éligibles à la réduction d’impôt
  • Les dépenses de travaux imposés par l’autorité publique

 Le propriétaire doit prendre un engagement de location :

Le propriétaire de l’immeuble doit prendre l’engagement de louer l’immeuble nu à usage de résidence principale à un locataire pour une durée d’au moins neuf ans. 

Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. 

Exception :

Lorsque les dépenses ont porté sur un local affecté à un autre usage que l’habitation, le propriétaire devra prendre l’engagement de le louer pour une période de neuf ans, sans aucune obligation d’affectation. 

Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. 

 Délai de paiement des dépenses de restauration :

Les dépenses de restauration doivent être payées dans les trois ans qui suivent la date d’obtention du permis de construire ; jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit la date d’obtention du permis de construire. 

 Base plafonnée de la réduction d’impôt :

La base de la réduction est constituée par le montant total des dépenses dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans. 

 Taux de la réduction d’impôt : 

Le taux de droit commun de la réduction d’impôt est de 22 % de la base plafonnée. 

Le taux de la réduction d’impôt est de 30 % lorsque l’immeuble est situé dans l’un des zones suivantes : 

  • Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé
  • Dans un quartier ancien dégradé
  • Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et qui fait l’objet d’une convention pluriannuelle

 Imputation de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le propriétaire du logement au titre de chacune des années de la période de déductibilité. 

Le montant de la réduction d’impôt ne sera donc pas identique chaque année. Son montant dépendra du total des dépenses effectivement payées chaque année. 

Règles de report :

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû par contribuable, le solde de la réduction d’impôt non imputé pourra être imputée sur l’impôt sur le revenu au titre des trois années suivantes. 

Les fractions reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus anciennes.

 

 

Monument Historique

 Les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal : 

  • Le contribuable doit être propriétaire se porter acquéreur d’un immeuble classé monument historique.
  • Le contribuable doit prendre l’engagement de le conserver pendant au moins quinze ans.
  • Le contribuable doit louer l’immeuble.

 Les interdictions : 

Le contribuable ne peut détenir l’immeuble via une société civile immobilière : 

Exceptions :

  • En faveur des sociétés civiles immobilière non soumises à l’impôt sur les sociétés qui sont détenues entre membres d’une même famille, en ligne directe (parent et grands parents, frères et sœurs).
  • En faveur des sociétés civiles immobilières qui affectent au moins 75 % de la surface de l’immeuble à usage d’habitation. 

L’immeuble ne peut faire l’objet d’une division entre lots privatifs lots à usage commun (mise en copropriété) 

Exceptions : l’immeuble pourra être divisé entre lots privatifs et lots à usage commun (mise en copropriété) si au moins 75 % de la surface de l’immeuble est affecté à usage d’habitation. L’affectation à ce dernier usage doit être réalisé dans les deux ans qui suivent l’acquisition de l’immeuble. 

 Les avantages fiscaux :

  • Le propriétaire du logement pourra déduire de ses revenus fonciers la totalité des charges foncières de l’immeuble
  • Les taxes et impôts :
    – taxe foncière sur les propriétés bâties
    – taxe foncière sur les propriétés non bâties
    – taxe spéciale d’équipement
    – imposition perçues au profit des communautés urbaines (uniquement pour la fraction se rapportant à la taxe foncière)
    – taxe additionnelle en Île de France
    – taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (en région Île de France)
    – Contribution sur les revenus locatifs
  • Les primes d’assurance
  • Les frais d’administration et de gestion :
    – les frais de rémunération des gardes et des concierges
    – les frais de rémunération, les honoraires et commissions qui sont versées à des tiers pour la gestion de l’immeuble loué
    – les frais de procédure
    – les autres frais de gestion
  • Les travaux d’amélioration : Les travaux d’amélioration ne sont pas  déductibles des revenus fonciers bruts que s’ils portent sur un logement.
    Sont considérés comme des travaux d’amélioration :
    – installation de chauffage central
    – création ou installation d’une salle d’eau
    – raccordement au tout à l’égout
    – installation d’un ascenseur ou de portes d’ascenseur
    – installation d’une antenne collective de télévision
  • Les travaux de réparation et d’entretien : Les travaux de réparation et d’entretien sont ceux qui ont pour objet de remettre un immeuble (ou un logement) en bon état.
  • Les charges locatives : Les charges locatives qui incombent au locataire, mais qui sont restées à la charge du propriétaire bailleur sont déductibles des revenus fonciers.
  • Les intérêts d’emprunt : Sont déductibles des revenus fonciers bruts les intérêts des emprunts qui ont servi à financer :
    – la conservation
    – l’acquisition
    – la construction
    – la reconstruction
    – l’agrandissement
    – la réparation
    – l’amélioration

Si après déduction des charges foncières, le contribuable constate un déficit, celui-ci est imputable sans limite sur le revenu global du propriétaire de l’immeuble.

Lorsque le revenu global du propriétaire est insuffisant pour absorber ce déficit, ce dernier sera imputé sur le revenu global du contribuable six années suivantes.